Réforme LMNP 2025 : ce que vous devez savoir pour éviter les mauvaises surprises fiscales

Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs immobiliers pour ses avantages fiscaux. Mais la loi de finances 2025 vient profondément modifier les règles du jeu. Deux mesures majeures impactent directement la rentabilité des investissements : la suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Explications claires et recommandations concrètes pour optimiser votre stratégie.

Fin de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un CGA

Jusqu’à présent, un loueur en meublé au régime réel pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 2/3 des frais de comptabilité et d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA), dans la limite de 915 € par an. Cette niche fiscale a été supprimée par la loi de finances 2025.

Ce que cela signifie concrètement :

• Dès l’imposition des revenus 2025 (déclaration en 2026), cette réduction n’existe plus.
• Les frais de comptabilité et d’adhésion restent déductibles du résultat imposable (rien ne change sur ce point).
• L’adhésion à un CGA n’est donc plus fiscalement incitative.

Impact pour les LMNP :
Pour les investisseurs accompagnés par un expert-comptable, l’adhésion à un CGA devient inutile. Pour ceux qui gèrent seuls leur comptabilité, le CGA peut encore offrir un contrôle formel, mais sans avantage financier.

Réintégration des amortissements dans la plus-value lors de la revente

C’est le vrai coup dur de la réforme 2025 : les amortissements déduits au fil des années seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente du bien.

Avant la réforme :

• Les amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
• Cela permettait de déduire fiscalement pendant des années sans impact à la revente.

Après la réforme :

• Les amortissements réduisent le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value.
• La plus-value est donc plus élevée et davantage imposée, notamment en cas de revente rapide.

Exemple simplifié :
Un bien acheté 200 000 € et amorti pour 50 000 € sera considéré comme acquis pour 150 000 € au moment de la vente. La plus-value sera donc plus importante.

Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ?

Oui, mais avec discernement. Le régime réel reste plus avantageux que le micro-BIC pour les investisseurs avec charges élevées, mais la stratégie doit être ajustée :

• Évitez les investissements en vue de revente rapide.
• Privilégiez une logique patrimoniale long terme ou des stratégies de transmission.
• Optimisez les charges chaque année grâce à un accompagnement sur-mesure.

Comment s’adapter à la réforme LMNP ?

Nos recommandations chez Countly :

1. Réévaluez l’intérêt d’un CGA : sans réduction d’impôt, mieux vaut investir dans un accompagnement comptable de qualité.
2. Simulez l’impact des amortissements sur la plus-value dès l’acquisition pour anticiper la fiscalité future.
3. Mettez en place une stratégie d’investissement à long terme : objectif rentabilité + transmission.
4. Externalisez la comptabilité LMNP à un expert-comptable pour sécuriser vos déclarations et maximiser la déduction des charges.

Et maintenant ?

La réforme du LMNP 2025 redistribue les cartes. Si les avantages du régime réel restent pertinents, le temps du pilotage fiscal amateur est révolu. Aujourd’hui, plus que jamais, un accompagnement expert est la clé pour rentabiliser votre investissement et anticiper vos impôts.

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